再開發/建築執照/建築重建

Q: 什么是再开发?

A: 再开发是过程由加利福尼亚州政府定义的,以协助地方政府在消除”枯萎社区” 和复兴 “工程区域”。  再开发提供了社区获得资助,资金能力,以改进基础设施,  获取物产, 或者是带来所希望的发展, 重建, 和修复。再开发资金的部份必须用来建造社区廉价福利住房。

Q: 亚凯迪亚有枯萎社区吗 ?

A: 是。亚凯迪亚与几乎加利福尼亚每个社区一样, 有符合法律标准的枯萎社区枯萎社区是指一系列物质,和经济状况 , 与一般意义上的枯萎也许有一定的不同。物质凋枯社区例子 包括是物业的腐烂, 变老或缺乏维护。需要改 善其设计及配置以符合营业需要的物业,虽然目前状态不错,也可能被定义为枯萎的物业。道路不够, 下水道不够,和其它基础设施的不足,就是凋枯病最好例子。

经济凋枯可区分为,物业或土地的空置, 房客进出率太高,  社区居民过度拥挤, 或不能在一个特定的区域吸引或保留企业和商业。

Q: 再开发代办处是谁?

A: 亚凯迪亚再开发代办处是,有别于亚凯迪亚 的市府的,一个公开代办处。和大多数城市一样,  在亚凯迪亚 代办处理事由市议会里产生。和与任一个公开代办处一样, 再开发代办处举办公 开的听证会商谈和确定它应采取的政策,且批准听证会所有的决定。市府发展 供应部的经济发展局执行再开发代办处的工作程序。市府职员对代办处,在财政,记录管理, 计划, 工程和建筑管 理等等方面提供支持协助。

Q: 再开发过程是任何运作的?

A: 首先, 市议会或其它执行机构通过勘测,选定一个区域定为枯萎社区。然后计划委员会界定一个或多个存在枯萎情况的”工程区域”。制订再开发计划,以确定这个 区域界限, 描绘整体目标和制订时间表。这样产生和制订的再开发计划,是希望这样能反应出各个社区的独特需要和看法。 公开听证会必须在,再开发计划的定案之前举行。

再开 发代办处,至少每五年,必须采用或更新它的再开发计划,这个计划须包括在5 年的期间之内工程资讯。这个计划称5 年的实 施计划。亚凯迪亚 再开发计划5 年的实施计划的拷贝件,在市政厅可以查到。请打电话(626) 574-5408与代办处安排时间,来看这些文件。

Q:再开发对亚凯迪亚有什么好处?

A: 再开发是帮助改进亚凯迪亚整体生活水平一个有 效的方式。它使我们这个城市有机会涉及,改善物质恶化问题, 营业状况的复苏问题,和补充住宅,吸引住户。再开发鼓励来自私人开发商的新投资, 提供这个社区以 一个比较坚实的经济基地。开发的结果使得销售税其它地方收支的增加,使得市府有钱提高市政服务的水平 , 包括公共安全, 休闲, 市民服务和各项维修,维护。

亚凯迪亚再开发代办处把自己看作是这个社区” 投资者” 的角色。它通过对企业的经济援助和化钱改善各种各样公共设施来完成。很多年来,因代办处对企业投入的财务资助,基础设施工程,及业务成本,所产生的市财政的额外的的收入,大于花费的数额。

Q: 再开发代办处,何处得到资金?

A: 亚凯迪亚的再开发代办处项目的资金来源几个方面的方式, 包括贷款, 津贴、发行税务分派债券加税财务融资。加税财务融资是由州法为再开发代办处具体地建立资助的一个方法。具体操作是这样的:, 市议会批准再开发计划那一天,由在计划的边界范围以内物业产生一定数量财产税就确定了。 当在计划区域之内物业,通常由于发展的原因, 估价增加了,  由那些物产所产生的物业税也因此而增加了。物业税的二个等级的差别,就是人们所说的 税增量。这种税增量的大部分,都划归再开发代办处。代办处没有权力设置税率或强加新的财产税。

通常, 划归去代办处的税增量是不够提供给 指定在再开发计划中,所有再开发活动和发展项目的经费的。所以, 代办处可能由发行,税分派债券筹集另外的资金。这些债券不是城市,或县的债务; 而是单一从税增量支付。

税增量资金必需被使用在,为产生该资金的相同区域内的,项目和活动中, 但是也可以用在,城市之内的任一个区域内,为中低收入居民所建的住宅项目之中。法律规定, 代办处的20%收入必须留出,用在改进能支付的起的住房的质量和/或数量上。

Q:爲何我需要執照?

A:執照可協助本市在各社區内確實實施建築規章,社區規劃。這些規章是為保護您的財產價值,社區的健康及福祉而設。如果無執照,則可能使您貸款購屋,購買火災及債務險時發生困難,日後售屋時也會發生問題。

Q:何種改建計劃需要建築執照?

A:多數建築物或結構的建造,重新裝修需要建築執照。任何建築於地面上的或連於地面上的,或與地面上的建築相連的都是一種建築結構。包括籬笆、高於18吋的牆、天綫、深於18吋的游泳池。附帶建築(例如:儲藏室、遊戯閒)只要小於120平方呎,一般不需要建築執照。

但是,不論是否需要建築執照,所有臨時或活動的建築及結構均需要符合發展的標準及規定。在興建任何建築之前,你需要與本市負責規劃的人員商量。以下摘要列出本市所發的建築執照:

多數的建築工程需要建築執照。例如:新建築、游泳池、三溫暖、陽臺遮 陽篷、車庫及車房。加建及室内外重新裝修包括新裝、改裝牆壁、屋頂、換新的窗戶。

換新或修理屋頂的面積超過100平方呎以上,也需要換屋頂的執照。

新裝,遷移,或改裝任何建築,結構或游泳池的電線綫路需要電器執照。這包括插座,開關、電力服務、馬達、副儀器板、綫路、照明設備。

新裝、遷移、改裝或換新任何鍋爐、空調、水冷式的冷氣機、商業用廚房罩子需要機械執照。

新裝、遷移、改裝、重建、拆除、或修理任何供水、污水、雨水排水系統或瓦斯系統,以及更換、或新裝熱水鍋爐、燒水器、洗碗機、垃圾攪碎機、水管裝置都需要水管工程執照。

爲了在公用地上施工,興建、修理私人車道進口、人行道、馬路邊緣、水溝,一定得取得越位執照。 (越位:公用地,非私人用地)

爲了興建或修理任何兩呎或兩呎以上高的水泥花園圍牆或擋土牆一定得取得花園及擋土牆執照。不論是否需要執照,本市的規劃章程内明訂對籬笆及圍牆的高度和地點的限制。請致電本市規劃部門,查詢細節。電話:(626574-5423

爲了安裝,改裝或修理任何防火噴水器或警報系統,一定得取得防火噴水器及防火警報器執照。

Q:何種裝修不需要執照?

A:有些裝修不需要執照。以下即是:

離開房子被用作工具棚,儲藏室,遊戲閒或類似用途的一層附屬建築。

其面積不得超過120 呎,屋頂的最高點不得超過緊鄰的地面86吋。請注意即使附屬建築不一定得取得執照,但必須符合本市規劃條款。請於施工前致電本市規劃部門,查詢細節。電話:(626574-5423

不超過6呎高的木頭及鑄鐵籬笆。即使不一定要取得執照 ,所有的籬笆也一定要符合本市規劃條款。請於建任何籬笆前,致電本市規劃部門,查詢細節。電話:(626574-5423

私人財產上的走道及車道。本市的規劃條款嚴格限制房屋前院可以鋪水泥的範圍。細節請向規劃委員會查詢。電話:(626574-5423

深度不及18吋預先組合好的游泳池及池塘。

油漆、貼壁紙、及類似的裝潢工作。

更換現有的照明設備、開關、及插座。

使用電力不超過25瓦及供電不超過50瓦的工程。

修理水管、閥、房屋及土地附屬物漏水,及修理排水管、污水管、通風口的工作。

更換或修理房子内的或永久裝置於房子内的電器、壓縮機、及馬達的零件。

活動暖氣設備、通風設備、及冷氣設備。

請電本市房屋服務部查詢細節。電話:(626574-5416

Q:如何獲得核准及執照?

A:首先,請您到本市的規劃部門櫃檯討論您想做什麽。您應當把顯示你財產形狀、面積、附近街道、現有即將建的建築的初步平面圖帶來。

本市的職員才能告訴您要求核准及取得執照的下一步騶爲何。如要建籬笆或陽臺遮陽棚,只要提出這些初步的計劃已經可獲核准。其他的計劃需要更多的技術性圖表。本市的職員會協助您決定為獲核准所需的資料。

Q:需要多久時間才可申請到執照?

A:像陽臺遮陽棚、籬笆之類的簡單計劃,只要您把計劃送到本市來,通常可立即經審核而發給您執照。頂多只需要一兩天即可經審核而發給執照。比較複雜的工程需要1530個工作天。

Q:申請執照需要多少費用?

A:依工程計劃的範圍,您需要付幾種費用。諸如:計劃審核費、建築執照費、開發商費(包括:學校、公園、消防費用等)這些費用依工作量大小徵收。

如果我的計劃内包括電器、水管及機械工程,我是否需要不同的執照?

是的, 不同的工作需要不同的執照。本市的建築部門會告訴您是否需要這些執照。

Q:一個執照的時效多長?

A:取得執照後180 天内一定要開工。一旦工程開始,如果工程停工超過180天,執照就失效。如果有特殊情況,本市的建築部門可將執照延期。

Q:施工時是否需要本市派人檢驗?

A:如果下階段的工程會將剛完工的部分遮蓋起來,則需要本市檢驗。隨執照發的一張檢驗卡協助您決定何時需要檢驗。每當一部分的工程完成,您有責任與相關部門連繫,要求派人檢驗。您也要負責與建築部門連繫,安排最後的檢驗。

Q:商業執照的有效時間多長?

A:商業稅務執照有效期為一年。如按時付商業稅即可再續一年。

Q:我如何查證包工是否合格?

A:包工受加州州政府包工執照委員會管理,並授予執照。你可打電話至該委會( 800)321-2752 查詢,或上網查詢該包工的執照是否合格,該網址是 http//www.cslb.ca.gov/.

Q:何謂重建?

A:雅凱迪亞市採行重建法規,以應市民重建及加建之需要。當(不包含房子内牆)房子外部的牆有50% 以上要拆除,修理,或改裝時,我們稱爲重建。重新裝修計劃被視爲重建,必得符合所有現行本市的規劃,建築,防火規章及付清新建築建屋許可證及學區費用。

Q:我如何能查詢到原有的執照及其他文件?

A:建築許可證及相關記錄可於上班時間内到本市的建築/規劃櫃檯查詢。本市的職員可以只收一點費用,為您將多數的記錄影印。

Q:我需要與其他機構連繋嗎?

A:有些建築計劃可能需要其他機構的核閱及/或批准。下列即這些機構:

•       有關學校開發人費用的資訊

Arcadia Unified School District(凱迪亞統一學區)
234 West Campus Drive
Arcadia , California 91007
(626) 821-8300, extension 6732

•       有關包工的資訊

Contractor’s State License Board (州政府包工執照委員會)
(800) 321-2752

•       有關餐館,零售市場,麵包店,酒吧或任何出售現成包裝好的食物的商店的資訊

Los Angeles County Health Department (洛杉磯縣健康部)
5050 Commerce Drive
Baldwin Park , California 91706
(626) 430-5160

•       有關清潔費用的資訊

County of Los Angeles Sanitation District(洛杉磯縣清潔局)
1955 Workman Mill Road
Whittier , California 90607
(562) 699-7411

•       有關減少石綿用量及空氣品質的資訊

South Coast Air Quality Management District (南加空氣品質管理局)
21865 East Copley Drive
Diamond Bar , California 91765
(909) 396-3529

•       有關電力公司提供服務,而對客戶所作要求的資訊

Southern California Edison Company  (南加愛迪生公司)
1440 South California
Monrovia , California 91016
(626) 303-8420

•       有關瓦斯公司提供服務,而對客戶所作要求的資訊

Southern California Gas Company (南加瓦斯公司)
(626) 397-4966

Translate »
Contact / Location

Contact info

Address

P.O. Box 1131
Arcadia, CA 91007

Events / Calendar